Sanierungssatzung City
Informationen für Haus- und Wohnungseigentümer
Seit Oktober 2023 gibt es für Teile der Innenstadt von Oer-Erkenschwick eine sogenannte Sanierungssatzung. Diese Ortssatzung soll die Gemeinde und deren Bewohner dabei unterstützen, erfasste Missstände in einem Wohn- und Stadtquartier zu beseitigen und modernen Anforderungen anzupassen.
Für welchen Bereich in Oer-Erkenschwick gilt die Satzung?
Die Satzung ist für das in der nachfolgenden Übersichtskarte (unmaßstäblich) festgelegte Sanierungsgebiet im Bereich der Innenstadt Oer-Erkenschwick rechtsgültig.
Der dargestellte Teilbereich 2 umfasst den oberen Bereich der Marktstraße mit seiner Bebauung, den nördlichen Teil des Berliner Platzes und Teilflächen der ehemaligen Schachtanlage und seiner denkmalgeschützten Gebäude.
Der Teilbereich 1 der Sanierungssatzung beinhaltet den Bereich entlang der Stimbergstraße zwischen dem Kreisverkehr am Berliner Platz und der südlich davon gelegenen Schultenstraße. Einbezogen sind die Grundstücke und Gebäude östlich und westlich des genannten Straßenbereichs inklusive der Markstraße (Klemm-Dreieck) und der Bebauung am westlichen Rand des Rathausplatzes.
Der Teilbereich 1 der Sanierungssatzung beinhaltet den Bereich entlang der Stimbergstraße zwischen dem Kreisverkehr am Berliner Platz und der südlich davon gelegenen Schultenstraße. Einbezogen sind die Grundstücke und Gebäude östlich und westlich des genannten Straßenbereichs inklusive der Markstraße (Klemm-Dreieck) und der Bebauung am westlichen Rand des Rathausplatzes.
Was sind Ziele einer solchen Satzung?
Sanierungsziele können sein:
- die Modernisierung und Unterstützung der Sanierung privater Gebäude
- der Erhalt denkmalwerter Gebäude
- die Unterbindung störender Nutzungen
- die Steuerung der Entwicklung von Gewerbe-/ Wohnnutzungen und Einrichtungen der
öffentlichen Daseinsvorsorge
Wie werden diese Ziele erreicht?
Im in der Satzung ausgewiesenen Sanierungsgebiet des Teilbereichs 1 sind die Regelungen des § 144 BauGB, Abs. 1 und 2 anzuwenden.
Diese Rechtsnormen legen im Absatz 1 fest, dass im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet zum Beispiel bauliche Veränderungen an den Gebäuden der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde bedürfen.
Außerdem bedürfen Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird, ebenfalls der Genehmigung der Stadt.
Absatz 2 besagt, dass im Geltungsbereich der Satzung die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts,
- die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts,
- und ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird,
- sowie die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast oder die Teilung eines Grundstücks der Stadt anzuzeigen und von ihr zu genehmigen sind.
Die vorgenannten gesetzlichen Regelungen kommen für den – Teilbereich 2 – nicht zur Anwendung.
Sanierungsziele können sein:
- die Modernisierung und Unterstützung der Sanierung privater Gebäude
- der Erhalt denkmalwerter Gebäude
- die Unterbindung störender Nutzungen
- die Steuerung der Entwicklung von Gewerbe-/ Wohnnutzungen und Einrichtungen der
öffentlichen Daseinsvorsorge
Wie werden diese Ziele erreicht?
Im in der Satzung ausgewiesenen Sanierungsgebiet des Teilbereichs 1 sind die Regelungen des § 144 BauGB, Abs. 1 und 2 anzuwenden.
Diese Rechtsnormen legen im Absatz 1 fest, dass im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet zum Beispiel bauliche Veränderungen an den Gebäuden der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde bedürfen.
Außerdem bedürfen Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird, ebenfalls der Genehmigung der Stadt.
Absatz 2 besagt, dass im Geltungsbereich der Satzung die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts,
- die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts,
- und ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird,
- sowie die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast oder die Teilung eines Grundstücks der Stadt anzuzeigen und von ihr zu genehmigen sind.
Die vorgenannten gesetzlichen Regelungen kommen für den – Teilbereich 2 – nicht zur Anwendung.
Welche Vorteile hat eine Sanierungssatzung für die Eigentümer?
Nach dem Einkommensteuergesetz (EstG) sind in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bestimmte bauliche Maßnahmen steuerlich begünstigt.
Wie können Gebäudeeigentümer die Steuervorteile geltend machen?
Um die erhöhten steuerlichen Absetzungen für Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen in Anspruch nehmen zu können, wird eine Bescheinigung der Stadt Oer-Erkenschwick benötigt. Um die zu bekommen, ist VOR Maßnahmenbeginn eine schriftliche Vereinbarung mit der Stadt Oer-Erkenschwick abzuschließen.
Die Bescheinigung kann ausgestellt werden für
- ein Gebäude
- Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind
- Eigentumswohnungen, wenn Bestandteil der Sanierung des Gesamtgebäudes
- sowie im Teileigentum stehende Räume.
Allgemeine, unverbindliche Anmerkungen für die Durchführung des Verfahrens
1. Informieren Sie sich genau und holen Sie Unterstützung!
Sprechen Sie im Vorfeld der Maßnahme mit kompetenten Fachleuten (Steuerberatung, Architekturbüro).
2. Schließen Sie eine Modernisierungsvereinbarung mit der Stadt ab. Dazu müssen VOR der Maßnahme folgende Unterlagen bei der Stadt Oer-Erkenschwick eingereicht werden:
Nach dem Einkommensteuergesetz (EstG) sind in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bestimmte bauliche Maßnahmen steuerlich begünstigt.
Wie können Gebäudeeigentümer die Steuervorteile geltend machen?
Um die erhöhten steuerlichen Absetzungen für Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen in Anspruch nehmen zu können, wird eine Bescheinigung der Stadt Oer-Erkenschwick benötigt. Um die zu bekommen, ist VOR Maßnahmenbeginn eine schriftliche Vereinbarung mit der Stadt Oer-Erkenschwick abzuschließen.
Die Bescheinigung kann ausgestellt werden für
- ein Gebäude
- Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind
- Eigentumswohnungen, wenn Bestandteil der Sanierung des Gesamtgebäudes
- sowie im Teileigentum stehende Räume.
Allgemeine, unverbindliche Anmerkungen für die Durchführung des Verfahrens
1. Informieren Sie sich genau und holen Sie Unterstützung!
Sprechen Sie im Vorfeld der Maßnahme mit kompetenten Fachleuten (Steuerberatung, Architekturbüro).
2. Schließen Sie eine Modernisierungsvereinbarung mit der Stadt ab. Dazu müssen VOR der Maßnahme folgende Unterlagen bei der Stadt Oer-Erkenschwick eingereicht werden:
- Bestandspläne des Objektes,
- der Bauantrag mit den geplanten Maßnahmen inklusive einer detaillierten Auflistung,
- Fotos des Gebäudes und aller relevanten Räume
- Kostenschätzung und Durchführungszeitraum
3. Beginnen Sie mit der Maßnahme erst NACH Gegenzeichnung durch die Stadtverwaltung.
4. Nach Schlussabnahme der Baumaßnahmen muss die städtische Bescheinigung beantragt werden. Dazu müssen Fotos des modernisierten Gebäudes und aller relevanten Räume, eine genaue Kostenaufstellung sowie Originalrechnungen vorgelegt werden.
Sind Immobilieneigentümer im Zuge der Sanierungssatzung verpflichtet, binnen eines bestimmten Zeitraums zu modernisieren?
Nein. Eine Sanierungssatzung beinhaltet keine Sanierungsverpflichtung!
3. Beginnen Sie mit der Maßnahme erst NACH Gegenzeichnung durch die Stadtverwaltung.
4. Nach Schlussabnahme der Baumaßnahmen muss die städtische Bescheinigung beantragt werden. Dazu müssen Fotos des modernisierten Gebäudes und aller relevanten Räume, eine genaue Kostenaufstellung sowie Originalrechnungen vorgelegt werden.
Sind Immobilieneigentümer im Zuge der Sanierungssatzung verpflichtet, binnen eines bestimmten Zeitraums zu modernisieren?
Nein. Eine Sanierungssatzung beinhaltet keine Sanierungsverpflichtung!
Welche Aufwendungen sind insbesondere nicht bescheinigungsfähig?
1. Aufwendungen für den Erwerb der Immobilie (z. B. Kaufpreis, Grunderwerbssteuer, Anwaltskosten, Notargebühren, Kosten Grundstücksvermessung, Grundbucheintragung, Erschließung
2. Finanzierungskosten, Bereitstellungsgebühren, Zinsen…
3. Kosten für Maßnahmen außerhalb des Gebäudes: Garagen, Stellplätze, Carports, Spielplätze, Außen- und Gartenanlagen
4. Gebühren Kanalanschluss und Beiträge für sonstige Versorgungsanlagen (Gas, Wasser, Strom…)
5. „Luxusaufwendungen“, wie z. B. Sauna, Bar, Schwimmbad, Klimaanlagen, sowie Kamin-/ Kachelöfen (wenn Wärmeversorgung vorhanden ist)
6. Wandmosaiken, Plastiken, Fresken… sofern sie nicht zur historischen Ausstattung des Gebäudes gehören
7. Kosten für weitere Einrichtungsgegenstände und Bauteile (z. B. Markisen, Vitrinen, Audiogeräte/ bei Cafes – Gaststätten, Möbel, Spiegel, Lampen, elektrische Geräte…)
8. Reparatur-/ Wartungskosten (z. B. für Gebäudetechnik…)
Hinweis: Im Einzelfall sollte die Bescheinigungsfähigkeit von Aufwendungen mit einem Steuerberater oder dem Finanzamt vorab geklärt werden!
Welche Nachweise sind zur Ausstellung der Bescheinigung vorzulegen?
Die Stadt benötigt vollständige, prüffähige Unterlagen zum Leistungsnachweis der Ausstellung der notwendigen Bescheinigung. Als Voraussetzung gelten nachfolgende An- forderungen:
1. Vollständige Originalrechnungen geordnet nach Gewerken, Firmen, fortlaufend nach Datum numeriert. Nicht anerkannt werden unsortierte Rechnungspakete, Rechnungen ohne Auflistung der Leistungen, Kostenvoranschläge.
2. Bei Pauschalrechnungen ist das Originalangebot mit aufgegliederten Einzelleistungen vorzulegen.
3. Kassenzettel (z. B. von Baumärkten) müssen eindeutig Menge, Artikel, Preis und Datum aufzeigen.
4. Sämtliche Rechnungsbeträge (Bruttoangaben) sind in digitaler Form in einer Gesamtaufstellung darzulegen, die jede Einzelrechnung enthalten muss.
5. Zuschüsse aus Fördermitteln, die der Bauherr erhalten hat sind anzugeben.
6. Die Originalbelege werden nach Prüfung zurückgegeben.
Bitte nehmen Sie sich Zeit für die Zusammenstellung der Unterlagen!
Nur dann kann eine zeitnahe Bearbeitung in Aussicht gestellt werden!
Ansprechpartner bei der Stadtverwaltung Oer-Erkenschwick für das beschriebene Sanierungsverfahren: 1. Aufwendungen für den Erwerb der Immobilie (z. B. Kaufpreis, Grunderwerbssteuer, Anwaltskosten, Notargebühren, Kosten Grundstücksvermessung, Grundbucheintragung, Erschließung
2. Finanzierungskosten, Bereitstellungsgebühren, Zinsen…
3. Kosten für Maßnahmen außerhalb des Gebäudes: Garagen, Stellplätze, Carports, Spielplätze, Außen- und Gartenanlagen
4. Gebühren Kanalanschluss und Beiträge für sonstige Versorgungsanlagen (Gas, Wasser, Strom…)
5. „Luxusaufwendungen“, wie z. B. Sauna, Bar, Schwimmbad, Klimaanlagen, sowie Kamin-/ Kachelöfen (wenn Wärmeversorgung vorhanden ist)
6. Wandmosaiken, Plastiken, Fresken… sofern sie nicht zur historischen Ausstattung des Gebäudes gehören
7. Kosten für weitere Einrichtungsgegenstände und Bauteile (z. B. Markisen, Vitrinen, Audiogeräte/ bei Cafes – Gaststätten, Möbel, Spiegel, Lampen, elektrische Geräte…)
8. Reparatur-/ Wartungskosten (z. B. für Gebäudetechnik…)
Hinweis: Im Einzelfall sollte die Bescheinigungsfähigkeit von Aufwendungen mit einem Steuerberater oder dem Finanzamt vorab geklärt werden!
Welche Nachweise sind zur Ausstellung der Bescheinigung vorzulegen?
Die Stadt benötigt vollständige, prüffähige Unterlagen zum Leistungsnachweis der Ausstellung der notwendigen Bescheinigung. Als Voraussetzung gelten nachfolgende An- forderungen:
1. Vollständige Originalrechnungen geordnet nach Gewerken, Firmen, fortlaufend nach Datum numeriert. Nicht anerkannt werden unsortierte Rechnungspakete, Rechnungen ohne Auflistung der Leistungen, Kostenvoranschläge.
2. Bei Pauschalrechnungen ist das Originalangebot mit aufgegliederten Einzelleistungen vorzulegen.
3. Kassenzettel (z. B. von Baumärkten) müssen eindeutig Menge, Artikel, Preis und Datum aufzeigen.
4. Sämtliche Rechnungsbeträge (Bruttoangaben) sind in digitaler Form in einer Gesamtaufstellung darzulegen, die jede Einzelrechnung enthalten muss.
5. Zuschüsse aus Fördermitteln, die der Bauherr erhalten hat sind anzugeben.
6. Die Originalbelege werden nach Prüfung zurückgegeben.
Bitte nehmen Sie sich Zeit für die Zusammenstellung der Unterlagen!
Nur dann kann eine zeitnahe Bearbeitung in Aussicht gestellt werden!