Die Grundsteuer ist eine Kommunalsteuer, die auf den Grundbesitz erhoben wird. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümer*innen sowie Erbpachtnehmer*innen.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer stehen vollständig der Stadt Oer-Erkenschwick zur Verfügung. Aus den Grundsteuereinnahmen finanziert die Stadt wichtige kommunale Aufgaben wie z. B. den Bau und Betrieb von Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätzen oder örtliche Kultur- und Sportangebote. Die Einnahmen werden also direkt für die lebenswerte Gestaltung und Erhaltung der Stadt und für die örtliche Gemeinschaft genutzt. Die Erfüllung dieser Aufgaben könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. 

Die Grundsteuer wird auch nach der Grundsteuerreform wie bisher in drei Schritten ermittelt:

1. Schritt: Der Grundsteuerwert wird durch das Finanzamt festgelegt (Grundsteuerwertbescheid).

2. Schritt: Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. So ergibt sich der Steuermessbetrag (Grundsteuermessbescheid). Die Steuermesszahl beträgt für unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille und für Wohngrundstücke 0,31 Promille.

3. Schritt: Der Steuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der jeweiligen Stadt/Gemeinde multipliziert. So ergibt sich die Grundsteuer (Grundsteuerbescheid).

Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer aufbaute, veraltet war. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab dem Jahr 2025 gefordert, mit dem Ziel eine gerechtere Steuerverteilung zu gewährleisten. Wesentlich gleiche Sachverhalte sollen gleich, wesentlich ungleiche hingegen unterschiedlich bewertet werden. Der bisherigen Grundsteuer lagen Wertverhältnisse zugrunde, die in den alten Bundesländern aus dem Jahre 1964 und in den neuen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1935 stammen. Seitdem veränderten sich diese „Einheitswerte“ nur minimal und punktuell. Die Reform sollte insgesamt für mehr Fairness unter allen Grundsteuerpflichtigen sorgen und zu einer Vereinfachung des Bewertungsverfahrens führen.

Für NRW gelten die vom Bund beschlossenen Reformgesetze (Bundesmodell), ein abweichendes Landesmodell (wie z.B. in Bayern) gibt es hier grundsätzlich nicht.
Die Finanzämter waren für die Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte zuständig und bewerteten hierfür jedes Grundstück neu. Das Ergebnis der Neubewertung war der sogenannte Grundsteuerwert. 

Aus diesem Grundsteuerwert und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wurde der Grundsteuermessbetrag errechnet. Dies war ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuermessbetragsbescheid abgeschlossen wurde, den Sie von Ihrem Finanzamt bereits erhalten haben. 

Für Rückfragen oder Rechtsmittel in Bezug auf die Ermittlung des Grundsteuerwerts und des Grundsteuermessbetrages sind insofern die Finanzämter zuständig.
Der Grundsteuermessbescheid ist für die Gemeinden verbindlich – sie dürfen hiervon nicht abweichen. 

Die Gemeinden wendeten in einem letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze auf den Grundsteuermessbetrag an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Hebesätze gibt es vor Ort mindestens zwei: einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke). Optional kann seit 2025 noch ein dritter Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschlossen werden (Grundsteuer C).

Darüber hinaus hat das Land NRW den Städten und Gemeinden per Gesetz vom 4. Juli 2024 die Möglichkeit eingeräumt, sog. „differenzierende Hebesätze“ bei der Grundsteuer B festzusetzen also unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke. Von diesem Wahlrecht hat die Stadt Oer-Erkenschwick jedoch für die Jahre 2025 und 2026 keinen Gebrauch gemacht. Auch von der Möglichkeit zur Festlegung eines gesonderten Hebesatzes für unbebaute Grundstücke (Grundsteuer C) sieht die Stadt für das Jahr 2026 ab. 

Damit gilt im Jahr 2026 im Gebiet der Stadt Oer-Erkenschwick für alle Grundstücke, die der Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke) unterfallen, ein einheitlicher Hebesatz. Dieser wurde vom Rat der Stadt Oer-Erkenschwick für das Jahr 2026 auf 880 v. H. festgesetzt.

Für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) hat der Rat die „Übernahme“ des bisherigen Hebesatzes beschlossen. Der Hebesatz beträgt hier 400 v. H.. 

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer durch die Städte und Gemeinden auf Grundlage der neuen Grundsteuerwerte und der sich hieraus ergebenden neuen Grundsteuermessbeträge erhoben.

Die erste Hauptfeststellung (Feststellung der neuen Grundstückswerte nach neuem Recht) erfolgte bereits auf den Stichtag 1. Januar 2022. Die neue Grundsteuer galt jedoch erst ab dem 1. Januar 2025.
Die nächste Hauptfeststellung wird auf den 1. Januar 2029 erfolgen.

Das dreistufige Verfahren (Bewertung, Steuermessbetrag, Hebesatz der Gemeinde) blieb erhalten. Der bisherige Begriff "Einheitswert" wurde durch den Begriff "Grundsteuerwert" ersetzt.

Ziel des Bundesgesetzgebers war es dabei auch, die Grundsteuerreform aufkommensneutral auszugestalten. Dies bedeutete, dass auch nach der Grundsteuerreform in Summe genauso viel Grundsteuer erhoben werden soll, wie vor der Grundsteuerreform. Auch wenn die Städte und Gemeinden aufgrund des kommunalen Selbstverwaltungsrechts keine Verpflichtung hatten dem zu folgen, wurde dies in Oer-Erkenschwick so umgesetzt. Somit wollte die Stadt Oer-Erkenschwick auch in 2025 insgesamt gleichbleibende Erträge aus der Grundsteuer im bisherigen Umfang erzielen.

Für Grundstückseigentümer*innen hat sich die individuell zu zahlende Grundsteuer gleichwohl geändert. Wie das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, haben sich seit 1964 erhebliche Wertsteigerungen und Wertverschiebungen zwischen den einzelnen Grundstücken und auch zwischen den Grundstücksarten ergeben. Dies musste sich nach dem Bundesverfassungsgericht auch auf die Grundsteuer auswirken.

Die aus der öffentlichen Debatte zu entnehmenden Befürchtungen, dass Wohnen nach der Reform insgesamt teurer geworden ist, konnte für Oer-Erkenschwick nicht bestätigt werden. Berechnungen der Stadtverwaltung haben zwar ergeben, dass sich der Gesamtbetrag der Messbeträge für z. B. Wohngrundstücke aufgrund des neuen Bewertungsverfahrens des Landes insgesamt erhöht hat. Dies jedoch nicht in jedem Einzelfall das Wohnen teurer wurde. Bei der Mehrzahl der Fälle lag die Bandbreite der Änderung des Messbetrags zwischen -40 % und +70 %.

Für Mieter ergaben sich gegebenenfalls ebenfalls Veränderungen, da die Grundsteuer als Bestandteil der Betriebskosten (§ 557 BGB und § 2 Nr. 1 BetrkV) zu den Nebenkosten zählt. Diese können vom Vermieter zu 100 % auf alle Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart ist. Über die Höhe der Veränderungen sowie über etwaige Auswirkungen auf Ansprüche nach dem WoGG (Wohngeld oder Lastenzuschuss) kann an dieser Stelle keine Aussage getroffen werden, da diese von den Bedingungen des Einzelfalls abhängig sind.

Ziel des Bundesgesetzgebers war es, die Grundsteuerreform aufkommensneutral auszugestalten. Dies bedeutet, dass auch nach der Grundsteuerreform in Summe genauso viel Grundsteuer erhoben wird, wie vor der Grundsteuerreform. Auch wenn die Städte und Kommunen aufgrund des kommunalen Selbstverwaltungsrechts keine Verpflichtung haben dem zu folgen, wurde dies für die Stadt Oer-Erkenschwick so umgesetzt. Die Erträge aus der Grundsteuer wurden insofern für das Jahr 2025 auf dem bisherigen Niveau geplant. Nach neuen Erkenntnissen wurde jedoch festgestellt, dass für 2025 trotz gleichbleibender Hebesätze (Stand 2025, 825 %) die Reform nicht aufkommensneutral umgesetzt werden konnte.

Die Grundsteuer sollte aus Sicht des Staates aufkommensneutral reformiert werden, jedoch bedeutet dies nicht eine Belastungsneutralität des einzelnen Bürgers. Das heißt: Insgesamt soll die Kommune zwar nur so viele Steuern einnehmen wie vor der Reform, aber einzelne steuerpflichtige Personen konnten höher belastet werden als bisher, andere wiederum niedriger. Grund hierfür sind die im alten Verfahren häufig nicht erfassten Werterhöhungen und Wertverschiebungen in den vergangenen Jahrzehnten seit der letzten Hauptfeststellung. Diese Wirkung steht ausdrücklich im Einklang sowohl mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das Ausgangspunkt der Grundsteuerreform war, als auch mit den gesetzlichen Vorgaben. Die Stadt Oer-Erkenschwick hat die Höhe der von ihr selbst festzusetzenden Hebesätze bei der Grundsteuer A und der Grundsteuer B in 2025 gegenüber dem Vorjahr unverändert belassen.

Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten einen höheren Wertzuwachs erfahren als Geschäftsgrundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, für die Berechnung der Grundsteuer aktuelle Werte zu verwenden. Dadurch wurden Wohngrundstücke in der Regel (aber nicht durchgängig) stärker belastet als Gewerbeimmobilien.

Die Grundsteuer richtet sich unter anderem nach dem Wert des Grundstücks. Der Wert von Wohngrundstücken ist in vielen Orten, vor allem Städten, seit 1964 aber deutlich gestiegen. Alle Grundstückseigentümer*innen mussten im Zuge der Grundsteuerreform Erklärungen zu Größe und Wert ihres Grundstückes abgeben. Dass für einige Grundstückseigentümer*innen die Belastung steigt, für andere sinkt, ist die Folge der Neubewertung der Grundstücke.

Bisher wurde sowohl bei der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) als auch bei der Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke) jeweils ein Hebesatz festgesetzt. Hierbei handelt es sich um den sogenannten „einheitlichen Hebesatz“.

Im Zuge der Grundsteuerreform räumte das Land NRW Städten und Gemeinden seit 01.01.2025 die Möglichkeit ein, bei der Grundsteuer B auch sogenannte „differenzierende Hebesätze“ festzulegen. Dies bedeutet, dass die Kommunen bei der Grundsteuer B auch unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke einerseits und Nicht-Wohngrundstücke andererseits festsetzen können. Dabei liegt der differenzierende Hebesatz für Wohngrundstücke in der Regel etwas unterhalb des einheitlichen Hebesatzes während der differenzierende Hebesatz für Nicht-Wohngrundstücke dann deutlich über dem einheitlichen Hebesatz liegen würde. 

Die Städte und Gemeinden haben hier ein Wahlrecht: Sie können differenzierende Hebesätze festlegen, müssen dies aber nicht. Die Kommunen treffen diese Entscheidungen unter Berücksichtigung verschiedener Aspekte wie den besonderen örtlichen Verhältnisse und Lenkungszielen, aber auch unter Berücksichtigung rechtlicher Risiken. 

Das Land NRW hat für alle Städte und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen sowohl „aufkommensneutrale“ einheitliche als auch „aufkommensneutrale“ differenzierende Hebesätze für die Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke) mitgeteilt. Für Oer-Erkenschwick wurde ein „aufkommensneutraler“ einheitlicher Hebesatz von 871 %-Punkten mitgeteilt; die Höhe der „aufkommensneutralen“ differenzierenden Hebesätze wurde mit 749 % (Wohnen) und 1.421 % (Nicht-Wohnen) mitgeteilt.

Die Stadt Oer-Erkenschwick hat sich nach reiflicher Überlegung und unter Berücksichtigung aller Vor- und Nachteile der beiden möglichen Alternativen dazu entschieden, für das Jahr 2025 einen einheitlichen Hebesatz bei der Grundsteuer B in Höhe von 825 %-Punkten festzulegen. Der ab dem 01.01.2025 geltende einheitliche Hebesatz war damit exakt so hoch wie der vorherige Hebesatz und lag damit sogar noch unterhalb des vom Land NRW mitgeteilten „aufkommensneutralen“ Hebesatzes. Auch der Hebesatz bei der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft wurde in gleicher Höhe erhoben wie bisher (400 %-Punkte). 

Nach neuen Erkenntnissen wurde jedoch festgestellt, dass für 2025 trotz gleichbleibender Hebesätze (Stand 2025, 825 %) die Reform nicht aufkommensneutral umgesetzt werden konnte. Es war daher nötig für das Jahr 2026 einen höheren einheitlichen Hebesatz in Höhe von 880 % anzuwenden um die gleichen Einnahmen wie vor der Grundsteuerreform zu generieren.

Die Stadt Oer-Erkenschwick hat sich insbesondere aus den nachfolgend genannten Gründen für das Jahr 2026 für einen einheitlichen Hebesatz entschieden:

1.   Rechtliche Risiken: Aus Sicht vieler Städte und Gemeinden bestehen Zweifel daran, dass das ihnen vom Land NRW eingeräumte Wahlrecht zwischen einheitlichen und differenzierenden Hebesätzen einer zu erwartenden rechtlichen Überprüfung durch die Gerichte standhalten wird. 

Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat im Dezember 2025 entschieden, dass differenzierende Hebesätze gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen. 

Voraussichtlich wird sich auch das Bundesverfassungsgericht noch einmal mit der Grundsteuerreform befassen. Zwar hat der Bundesfinanzhof als höchstes deutsches Finanzgericht das der Grundsteuerreform zugrundeliegende „Bundesmodell“, das auch in Nordrhein-Westfalen zur Anwendung kommt, jüngst für verfassungsgemäß erklärt, doch hatten die Klägerinnen und Kläger bereits im Vorfeld angekündigt, im Falle einer Klageabweisung Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht einzulegen. 

Die Stadt Oer-Erkenschwick wird die weiteren Entwicklungen genau verfolgen und die Auswirkungen der Reform regelmäßig überprüfen.

2.   Wirtschaftliche Risiken: Sollte sich dabei herausstellen, dass die Regelungen zu differenzierenden Hebesätzen mit den bundesgesetzlichen Bestimmungen nicht im Einklang stehen, droht der Stadt   Oer-Erkenschwick ein Einnahmeausfall bei einer ihrer wichtigsten Finanzierungsquellen im erheblichen Umfang. Die Stadt ist auf diese Steuererträge zur Finanzierung der ihr obliegenden wichtigen Aufgaben (zum Beispiel Schulen, Kitas, Straßenbau etc.) aber dringend angewiesen. 

3.   Verantwortungstransparenz: Die Stadt Oer-Erkenschwick hat beschlossen, im Jahr 2025 bei der Berechnung der Grundsteuer A und der Grundsteuer B die gleichen Hebesätze zugrunde zu legen wie bisher. Die Hebesätze entsprachen in ihrer Höhe also denen vor der Reform. Die Änderungen der Höhe der zu zahlenden Grundsteuer sind somit nicht durch die Stadt Oer-Erkenschwick verursacht worden, sondern resultieren aus den seit 01.01.2025 geltenden gesetzlichen Bestimmungen, den Mitteilungen der Steuerpflichtigen an die Finanzverwaltung NRW und den Grundsteuerwert- und Steuermesszahlbescheiden des Finanzamtes.

Nach neuen Erkenntnissen wurde jedoch festgestellt, dass für 2025 trotz gleichbleibender Hebesätze (Stand 2025, 825 %) die Reform nicht aufkommensneutral umgesetzt werden konnte. Es war daher nötig für das Jahr 2026 einen höheren einheitlichen Hebesatz in Höhe von 880 % anzuwenden um die gleichen Einnahmen wie vor der Grundsteuerreform zu generieren-

Der Rat der Stadt Oer-Erkenschwick hat die Höhe des Hebesatzes für die Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke) für das Jahr 2026 einheitlich auf 880 % festgesetzt. 

Für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) beträgt der Hebesatz seit 2025 entsprechend dem Beschluss des Rates 400 %. 

Durch die Erhöhung des einheitlichen Hebesatzes der Grundsteuer B auf 880 % werden nun wieder die gleichen Einnahmen wie vor der Reform eingenommen. 

Der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuermessbetrag für die einzelnen Grundstücke ist mit dem Hebesatz zu multiplizieren. Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer.

Die Festsetzung der Hebesätze sowie die Entscheidung, bei der Grundsteuer B keine „differenzierenden Hebesätze“ (unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke) einzuführen, gilt zunächst für das Jahr 2026. Über die Hebesätze der Grundsteuer A und Grundsteuer B in den folgenden Jahren wird der Rat zu gegebener Zeit neu entscheiden.

Mittlerweile sollten allen Grundeigentümer*innen der Bescheid des Finanzamtes über die Höhe des Grundsteuermessbetrags nach neuem Recht bereits vorliegen. Die voraussichtliche Höhe der für 2026 zu erwartenden Grundsteuerbelastung kann bereits jetzt mit folgender Rechnung berechnet werden: 

Der Messbetrag in Euro aus dem Grundsteuermessbescheid muss mit dem zukünftigen städtischen Hebesatz multipliziert werden (Beispiel: Messbetrag laut Grundsteuermessbescheid = 75 EUR, Hebesatz Grundsteuer B = 880 %; Rechnung: 75 EUR x 8,8 = 660,00 EUR).

Umgekehrt kann anhand des Messbetrags lt. Grundsteuermessbescheid und der für Wohngrundstücke in NRW zu veranschlagenden Steuermesszahl von 0,031 % der Grundsteuerwert ermittelt werden, der den vom Finanzamt festgestellten Wert des Grundstücks widerspiegelt (Messbetrag lt. Grundsteuermessbescheid = 75 EUR, Grundsteuermesszahl 0,031 %; Rechnung 75 EUR / 0,031 % = 241.900 EUR).

Auf der Seite des Bundesfinanzministeriums finden Sie allgemeine Informationen in Form eines „Erklärfilms“ zum Thema Grundsteuer und Grundsteuerreform (Bundesfinanzministerium - Erklär doch mal, Robin: die Grundsteuer).

Informationen zur Grundsteuer und Grundsteuerreform mit konkretem Bezug auf das Land Nordrhein-Westfalen finden Sie auf der Homepage des Ministeriums der Finanzen des Landes Nordrhein-Westfalens (Grundsteuerreform | Finanzverwaltung NRW).

Oer-Erkenschwick ist eine Haushaltssicherungsgemeinde. Das bedeutet, dass die Stadt gesetzlich verpflichtet ist, ihre Einnahmen so zu gestalten, dass der Haushalt genehmigungsfähig bleibt.

Die Kommunalaufsicht hat in der Genehmigung des Haushaltssicherungskonzepts ausdrücklich darauf hingewiesen, dass bei der weiteren Haushaltsplanung Mindererträge aus der Grundsteuer zu vermeiden sind. Vor diesem Hintergrund bestand kein ausreichender Handlungsspielraum, dauerhaft auf notwendige Einnahmen zu verzichten.

Ja. Verwaltung und Kämmerer haben geprüft, ob die Anpassung durch andere Maßnahmen vermieden werden kann. Dazu gehörten Einsparungen, Verschiebungen, Kompensationsmöglichkeiten sowie Gespräche mit der Kommunalaufsicht.

Diese Prüfungen haben jedoch gezeigt, dass die erforderlichen Einnahmen nicht dauerhaft auf anderem Wege erzielt werden können, ohne die Genehmigungsfähigkeit des Haushalts ernsthaft zu gefährden.

Ohne Anpassung hätte die Kommunalaufsicht den Haushalt möglicherweise nicht genehmigt. Die Folgen wären unter anderem:

• zusätzliche Auflagen,
• weitere Einschränkungen des städtischen Handlungsspielraums,
• und im schlimmsten Fall die vollständige Streichung freiwilliger Leistungen, etwa für Vereine, Kultur, Sport oder soziale Angebote.

Nein. Die individuelle Belastung hängt von mehreren Faktoren ab, unter anderem:

• der neuen Grundstücksbewertung,
• der Grundstücksart,
• und dem angepassten Hebesatz.

Für viele Haushalte fällt die Mehrbelastung moderat aus, für einzelne kann sie jedoch spürbar sein. Die Stadt ist sich bewusst, dass jede zusätzliche Belastung für manche Haushalte schwierig ist.

Nein. Steuererhöhungen sind kein politisches Ziel der Stadt, sondern ausschließlich ein Instrument letzter Wahl, wenn rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen keinen anderen Weg zulassen. Die Anpassung der Grundsteuer B war daher kein politischer Richtungswechsel, sondern eine notwendige Maßnahme zur Sicherung der Handlungsfähigkeit der Stadt.

Die Stadt Oer-Erkenschwick informiert fortlaufend über ihre Website und weitere städtische Kanäle. Ziel ist es, transparent darzustellen:

• warum Entscheidungen getroffen werden,
• welche Alternativen geprüft wurden,
• und welche Auswirkungen sich für Bürgerinnen und Bürger ergeben.